Geltendmachung von Mängeln im Werkvertragsrecht – dies gilt es zu beachten
Artikel
Legal
Immobilien
Prozesse / Schiedsgerichte
Um bei Mängeln am Werk Ansprüche geltend zu machen, ist eine sofortige Rüge erforderlich. Die SIA-Normen gewähren eine zweijährige Rügefrist ab Abnahme des Werkes. Mängel verjähren fünf Jahre ab Werkabnahme. Mängelrügen müssen die Mängel konkret beschreiben.
Rechtzeitige Mängelrüge
Voraussetzung für die Geltendmachung der Mängelrechte im Werkvertragsrecht ist eine rechtzeitige Mängelrüge respektive keine Genehmigung des Werkes (Art. 370 OR). Gemäss Obligationenrecht müssen Mängel „sofort“ gerügt werden. Dies gilt sowohl für „offene“ Mängel – d.h. bei der Prüfung des Werkes erkennbare Mängel – als auch für „versteckte“ Mängel, also Mängel, die bei der ordnungsgemässen Prüfung nicht ohne Weiteres erkennbar sind. Gemäss Bundesgericht gilt eine Mängelrüge innerhalb von 7 Tagen ab Entdeckung des Mangels als rechtzeitig erfolgt. Die Bestimmungen gemäss Obligationenrecht sind dispositiver Natur. Entsprechend sind abweichende Parteivereinbarungen zu beachten.
Bei Bauprojekten werden von den Parteien häufig die SIA-Normen als Vertragsbestandteil miteinbezogen. Gemäss SIA-Norm 118 wird dem Besteller eine zweijährige Rügefrist (auch bezeichnet als „Garantiefrist“) ab Abnahme des Werkes bzw. des Werkteiles zugestanden (vgl. Art. 172). Während dieser Zweijahresfrist können erkannten Mängel jederzeit gerügt werden (zu beachten ist indes die Schadensminderungspflicht). Nach Ablauf der Zweijahresfrist sind die Mängel sofort nach der Entdeckung zu rügen. Es können nur noch versteckte Mängel gerügt werden. Dieselben Fristen gelten im Übrigen auch für Planmängel, die zu einem Mangel eines unbeweglichen Werkes bzw. eines Werkteiles führen (vgl. Art. 1.9 SIA LHO 102 und SIA LHO 103). Zu beachten ist jedoch, dass bei der gemeinsamen Prüfung des Werkes vorhandene „offensichtliche Mängel“ sofort nach Abschluss der gemeinsamen Prüfung gerügt werden müssen (vgl. Art. 163). Die Abnahme gilt erst dann als erfolgt, wenn keine oder nur unwesentliche Mängel vorhanden sind.
Für die Wirksamkeit der Mängelrüge genügt deren rechtzeitige Absendung an den Unternehmer; es ist weder Zugang noch Kenntnisnahme durch den Adressaten erforderlich. Entdeckt ist ein Mangel erst mit dessen zweifelsfreier Feststellung. Planmängel werden aufgrund des fehlenden Fachwissens des Bestellers häufig erst durch (gerichtliche) Expertise entdeckt und sind regelmässig als geheimer Mangel zu qualifizieren.
Wird die Erhebung einer rechtzeitigen Mängelrüge versäumt, gilt das Werk als genehmigt. Durch Genehmigung des Werkes verwirken die Mängelrechte (Nachbesserung, Wandlung, Minderung und Geltendmachung von Schadenersatz) und die entsprechenden Ansprüche gelten als untergegangen.
Verjährung
Ansprüche gegenüber dem Beauftragten aus Mängeln eines unbeweglichen Werkes verjähren sowohl nach Obligationenrecht (Art. 371 Abs. 2 OR) als auch nach der SIA-Norm 118 (Art. 180) innert fünf Jahren – und nicht 10 Jahre gemäss der generellen Verjährungsfrist. Dies gilt auch für Planerleistungen, die sich in Mängeln eines unbeweglichen Werk auswirken (Art. 1.9, SIA LHO 102/103). Die Frist beginnt mit der Abnahme des unbeweglichen Werkes beziehungsweise des Werkteils zu laufen.
Anders als bei der versäumten Mängelrüge gelten die Ansprüche bei eingetretener Verjährung nicht als verwirkt, sondern als nicht klagbar. Bei Erhebung der Verjährungseinrede, kann der Anspruch vor Gericht daher nicht durchgesetzt werden.
Inhalt der Mängelrüge
Die Mängelrüge hat den erkannten Mangel zu beschreiben und damit zu konkretisieren. Eine generelle Bemerkung, ein Bauwerk sei mangelhaft, genügt diesem Erfordernis nicht. Der Besteller muss einen Mangel so genau rügen, dass der Unternehmer entnehmen kann, in welchem Punkt und in welchem Umfang der Besteller das Werk als mangelhaft erachtet. Dies setzt jedoch nicht voraus, dass der Besteller die Mängel fachlich richtig umschreibt oder in allen Einzelheiten schildert. Es genügt bereits, wenn er die Mängel so beschreibt, wie er sie sieht, wobei grundsätzlich ausreicht, dass er auf ungünstige Auswirkungen eines Mangels hinweist.
Schliesslich muss die Mängelrüge dem Willen des Bestellers Ausdruck geben, dass er den Unternehmer für den erkannten Mangel haftbar macht. Eine eindeutige Erklärung darüber, ob der Besteller Wandelung, Minderung, Nachbesserung oder Ersatz des Mangelfolgeschadens verlangt, braucht in der Mängelrüge jedoch nicht enthalten zu sein.
Fazit
Gemäss Obligationenrecht müssen entdeckte Mängel „sofort“ gerügt werden. Die Bestimmungen gemäss SIA-Normen hingegen gestehen dem Besteller eine zweijährige Rügefrist ab Abnahme des Werkes zu, innert der entdeckte Mängel jederzeit gerügt werden können. Nach Ablauf der zwei Jahre sind die (versteckten) Mängel sofort nach der Entdeckung zu rügen. Bei der gemeinsamen Abnahme vorhandene offensichtliche Mängel sind stets „sofort“ zu rügen.
Für Ansprüche aus Mängeln eines unbeweglichen Werkes gilt eine fünfjährige Verjährungsfrist. Die fünfjährige Verjährungsfrist – und auch die zweijährige Rügefrist gemäss SIA-Normen – beginnt ab Abnahme des Werkes bzw. des Werkteiles zu laufen.
In der Mängelrüge muss beschrieben werden, welche Mängel konkret gerügt werden und zum Ausdruck gebracht werden, dass der Unternehmer dafür haftbar gemacht wird.
