19. Februar 2024

Lex Koller: Kein bewilligungsfreier Erwerb von Personalwohnungen

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Das Bundesgericht hat entschieden: Ein Miterwerb von Personalwohnungen kann nur bewilligungsfrei erfolgen, wenn dies zeitgleich mit dem Erwerb eines (bewilligungsfreien) Betriebsstätte-Grundstücks erfolgt.

  • Seraina Kihm

    Senior Legal Associate

 

Die höchstrichterliche Instanz hat in einem kürzlich veröffentlichen Leading Case entschieden, dass ein Miterwerb von Personalwohnungen nur dann bewilligungsfrei erfolgen kann, wenn dies zeitgleich mit dem Erwerb eines (bewilligungsfreien) Betriebsstätte-Grundstücks erfolgt.

Sachverhalt

Dem Entscheid liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Ein deutscher Staatsangehöriger war Alleinaktionär einer Muttergesellschaft B mit Sitz in der Schweiz, die je zu 100% an ihren beiden Tochtergesellschaften A und C (mit jeweils Sitz in der Schweiz) beteiligt war. Die C betrieb bereits auf ihrem Grundstück ein Hotel. Die A beabsichtigte nun, in unmittelbarer Nähe zu C‘s Grundstück ein mit ebenfalls einem Hotel überbauten Grundstück zu erwerben und dies ihrer Schwester C als Personalhaus langfristig für deren Mitarbeiter zu vermieten. Im Zusammenhang mit dem beabsichtigten Erwerb jenes Nachbargrundstücks ersuchte A um Erlass einer (Feststellungs-)Verfügung, wonach der beabsichtigte Erwerb als bewilligungsfreier Erwerb eines Betriebsstätte-Grundstücks gelte. A begründete ihr Gesuch insbesondere damit, dass das Hotel C auf die Personalzimmer auf ihrem Nachbargrundstück angewiesen ist und ausschliesslich den Mitarbeitern des Hotels C als Wohneinheiten zur Verfügung stünden. Es gehe also nicht um die – aus Lex Koller Sicht – unzulässige Vermietung von Wohnraum.

Mit der daraufhin von der zuständigen Behörde erteilten Bewilligung war jedoch das Bundesamt für Justiz nicht einverstanden und gelangte – letztlich erfolgreich - bis ans Bundesgericht.

Miterwerbstatbestand

Das Bundesamt für Justiz war der Ansicht, dass der bewilligungsfreie Erwerb von Wohnungen durch Personen im Ausland nur dann möglich ist, wenn ein sog. Miterwerbstatbestand vorliegt. Das bedeutet, dass im Zusammenhang mit dem Erwerb eines grundsätzlich bewilligungsfreien Betriebsstätte-Grundstücks auch (an sich bewilligungspflichtige) Wohnungen miterworben werden können, wenn sie für den Betrieb des Unternehmens oder für die Ausübung der wirtschaftlichen Tätigkeit notwendig sind.

Betriebsstätte-Grundstücke

Ein sog. Betriebsstätte-Grundstücke, das für einen wirtschaftlichen Zweck wie Fabrikation, Büro, Hotel oder Arztpraxis, genutzt oder gar einem Dritten für die Ausübung seiner wirtschaftlichen Tätigkeit vermietet oder verpachtet wird, untersteht keiner Bewilligungspflicht und kann sogar als blosse Kapitalanlage von einer Person im Ausland erworben werden. Keine wirtschaftliche Tätigkeit liegt hingegen vor, wenn Wohnraum erstellt, vermietet oder verpachtet wird.

Nur ausnahmsweise können Wohnungen zur Betriebsstätte bewilligungsfrei miterworben werden, wenn sie beispielsweise für das Unternehmen betriebsnotwendig sind (z.B. für den Abwart), aufgrund von Wohnanteilsvorschriften vorgeschrieben sind oder eine Abtrennung vom betrieblich genutzten Grundstück praktisch unmöglich ist.

Vorliegend führte das Bundesgericht nicht aus, ob im zu beurteilenden Fall der Erwerb der Personalwohnungen betriebsnotwendig war, wie die Gesuchstellerin A ausführte. Es äusserte sich auch nicht zur Frage, ob der Erwerb durch eine Schwestergesellschaft überhaupt unter den Miterwerbstatbestand fallen würde, da keine Identität zwischen den Erwerbern der beiden Grundstücke vorliege.

Gleichzeitiger Erwerb erforderlich

Das Bundesgericht entschied im vorliegenden Fall jedoch erstmals, dass der (bewilligungsfreie) Erwerb eines Betriebsstätte-Grundstücks zwingend zeitgleich mit dem Miterwerb der Personalwohnungen erfolgen muss, um von diesem Ausnahmetatbestand profitieren zu können. Dies ergebe sich aus dem klaren Wortlaut der gesetzlichen Grundlage auf französisch und italienisch. Der nachträgliche Erwerb von Personalwohnungen ist folglich nicht als (bewilligungsfreier) Miterwerb zu beurteilen, sondern als späterer (bewilligungspflichtiger) Zuerwerb.

Soll sich an dieser klaren gesetzlichen Grundlage etwas ändern, damit der zeitlich nachträgliche Erwerb von Personalwohnungen bewilligungsfrei möglich ist, bedürfte dies einer entsprechenden Gesetzesänderung.

Fazit

Damit letztlich der deutsche Alleinaktionär das Grundstück A mit dem Personalhaus bewilligungsfrei als Betriebsstätte-Grundstück hätte (mit-)erwerben können, obwohl aus Lex Koller Sicht mit der Vermietung von Wohnraum keine wirtschaftliche Tätigkeit ausgeübt wird, hätte dieser Erwerb zeitgleich mit dem Erwerb des Grundstücks und Hotels von C als klassisches Betriebsstätte-Grundstück erfolgen müssen. Dann hätte das Personalhaus und damit die Zurverfügungstellung von Wohnraum an das Hotelpersonal möglicherweise auch als betriebsnotwendig gegolten. Folglich unterstand der Erwerb des Grundstücks A der Bewilligungspflicht und - da kein Bewilligungsgrund vorliegend erfüllt war - durfte A das Grundstück mit dem Personalhaus nicht erwerben
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