Legal | Tax | Compliance
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Water damage to and in buildings is not uncommon. If the affected building is a condominium property, the question often arises as to who is responsible for the water damage.
Wasserschäden an und in Gebäuden sind keine Seltenheit. Handelt es sich beim betroffenen Gebäude um eine im Stockwerkeigentum stehende Liegenschaft, stellt sich oft die Frage, wer für den Wasserschaden verantwortlich ist und wer für die Reparaturkosten aufzukommen hat. Der vorliegende Beitrag thematisiert diese Fragen anhand eines Praxisbeispiels.
Herr und Frau Müller sind Eigentümer einer Terrassenwohnung in Herrliberg ZH (Miteigentum zu je 50%). Das betreffende Wohngebäude besteht aus vier solchen Wohnungen, welche jede für sich als Stockwerkeigentumseinheit im Grundbuch eingetragen ist. Jede Wohnung verfügt über eine grosszügige Terrasse, an welcher die jeweiligen Eigentümer ein reglementarisch zugewiesenes Sondernutzungsrecht haben. Da Frau Müller eine Pflanzenliebhaberin ist, stehen mehrere kleinere Bäume auf ihrer Terrasse.
Eines Tages entdeckt Frau Müller, dass sich Wasser auf ihrer Terrasse ansammelt, das nicht vollständig abläuft. Zudem entdeckt sie diverse Risse in den exklusiven Bodenplatten ihrer Terrasse. Herr und Frau Müller sind beunruhigt und holen sich deshalb Rat bei einem Experten. Nach entsprechender Begutachtung kommt dieser zum Schluss, dass ihre Terrasse respektive das Flachdach der darunterliegenden Stockwerkseinheit bei der Erstellung mit einer falschen Schutzschicht bedeckt wurde. Bei der verwendeten Schutzschicht handelt es sich um ein nicht wurzelbeständiges Polyestervlies.
Gemäss Aussage des Experten wurde die Schutzschicht von einer Wurzel eines der auf Frau Müllers Terrasse stehenden Baumes beschädigt. Darüber hinaus stellte der Experte fest, dass der Terrassenaufbau unterhalb der vermeintlichen Schutzschicht nass war, weil Regenwasser durch die Schutzschicht gelangte. Vermutlich durch das Gefrieren des Wassers im Beton ergaben sich aufgrund der Druckverhältnisse Risse in den Bodenplatten der Terrasse.
Die Sanierung der Terrasse (neuer Terrassenaufbau und Ersetzen der exklusiven Bodenplatten) verursachte Kosten in Höhe von rund CHF 80 000.–. Herr und Frau Müller beantragen bei der Verwaltung eine anteilsmässige Kostenbeteiligung der übrigen Stockwerkeigentümer, da es sich bei den vorgefundenen Mängeln ihres Erachtens um Konstruktionsfehler an der Flachdachkonstruktion handelt. Die übrigen Stockwerkeigentümer wollen sich an den Kosten nicht beteiligen. Sie stellen sich auf den Standpunkt, dass der Schaden durch die Wurzeln der von Frau Müller gepflanzten Bäume verursacht wurde. Es stellte sich deshalb die Frage, wer die Reparatur des Flachdachs und der Bodenplatten tatsächlich bezahlen muss.
Hinsichtlich der Kostentragungspflicht für den Unterhalt und die Erneuerung an Gebäudeteilen, an welchen Sonderrechte und Sondernutzungsrechte bestehen, enthält das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft in Ziffer 15 folgende Klauseln:
«15.1 Die Kosten für den Unterhalt und die Erneuerung derjenigen Gebäudeteile und Flächen, an welchen Sonderrechte und Sondernutzungsrechte bestehen, gehen einzig zu Lasten der berechtigten Eigentümer.
15.2 Ein Stockwerkeigentümer, der durch Umstände, die auf sein Verhalten zurückgehen, die gemeinschaftlichen Lasten erhöht, hat für die betreffenden Mehrkosten allein aufzukommen.»
Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können (Art. 712b Abs. 1 ZGB).
Demgegenüber handelt es sich bei den gemeinschaftlichen Teilen um Gebäudeteile, Anlagen und Einrichtungen, an welchen kein Sonderrecht besteht und die somit der alleinigen Herrschaft eines einzelnen Stockwerkeigentümers entzogen sind.
Innerhalb seines Sonderrechtsbereichs ist der jeweilige Stockwerkeigentümer selbst für die Instandhaltung und Instandsetzung sowie für Erneuerungen und weitere bauliche Massnahmen zuständig, sofern die Stockwerkeigentümer keine abweichende Kostenverteilung treffen. Beim Ausführen von baulichen Massnahmen darf er jedoch keinen anderen Stockwerkeigentümer tangieren oder gemeinschaftliche Teile beschädigen oder beeinträchtigen.
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft kann einzelnen Stockwerkeigentümern reglementarische Sondernutzungsrechte an bestimmten gemeinschaftlichen Teilen einräumen, welche den Stockwerkeigentümer zur alleinigen Benutzung des entsprechenden Teils berechtigen. In der Praxis werden Sondernutzungsrechte oft bei Autoeinstellplätzen, Dachterrassen oder verschiedenen Grundstücksflächen wie Garten oder Gartensitzplatz gewährt.
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft weigert sich im vorliegenden Beispiel, die im Zusammenhang mit der Reparatur der Terrasse verursachten Kosten zu übernehmen. Sie verweist auf Ziffer 15.1 des Reglements und stellt sich auf den Standpunkt, dass die Terrasse im Sondernutzungsrecht von Herrn und Frau Müller stehe und sie deshalb die Kosten für die Reparatur selbst zu bezahlen hätten.
Familie Müller ist damit nicht einverstanden und legt in einem Schreiben an die Verwalterin der Stockwerkeigentümergemeinschaft dar, dass der Schaden nur deshalb entstanden sei, weil bei der Erstellung der Wohnobjekte eine falsche Schutzschicht verwendet worden sei. Wäre von Anfang an die richtige Folie verwendet worden, hätten die von Frau Müller gepflanzten Bäume die Schutzschicht nicht beschädigt, und es wäre weder am Terrassenaufbau noch an den exklusiven Bodenplatten ein Schaden entstanden. Sie könnten deshalb nicht nachvollziehen, weshalb sie sämtliche Kosten alleine tragen müssen.
Hinsichtlich der Kosten für den Unterhalt und die Erneuerung von Gebäudeteilen und Flächen, an welchen Sonderrechte und Sondernutzungsrechte bestehen, sind die Stockwerkeigentümer grundsätzlich frei, eine Regelung zur Überwälzung von Kosten und Lasten zu treffen. Das gilt jedoch nicht für Kosten, die im Zusammenhang mit einer Sanierung für einen gemeinschaftlichen Teil anfallen, der eine zwingende Rolle für das Stockwerkeigentum spielt, wie beispielsweise tragende Teile, Isolationen, Aussenmauern, das (Balkon-)Fundament, die (Balkon-)Brüstungen und das Geländer einer Liegenschaft. Für den Unterhalt und die Erneuerung dieser Gebäudeteile hat die Stockwerkeigentümergemeinschaft gemäss Rechtsprechung in ihrer Gesamtheit aufzukommen.
Eine Stockwerkeigentümergemeinschaft muss auch dann für die Sanierung des Grundaufbaus einer Dachterrasse aufkommen, wenn an der Terrasse an sich ein Sondernutzungsrecht besteht. Dies, weil eine Dachterrasse auch als Dach der darunterliegenden Wohnung dient und ihr deshalb zwingenden Charakter des Bauobjekts zukommt. Hingegen muss sie nicht für den Unterhalt eines Schwimmbads bezahlen, wenn einem Stockwerkeigentümer erlaubt wird, ein solches in seinem zu Sondernutzungsrecht ausgeschiedenen Gartensitzplatz einzubauen.
Für Unterhaltskosten gemeinschaftlicher Teile, an denen weder Sonderrechte noch Sondernutzungsrechte bestehen, muss ebenfalls die Gemeinschaft aufkommen. Die Überwälzung der Kosten auf einen einzelnen Stockwerkeigentümer ist nur dann zulässig, wenn der Schaden auf das Verschulden eines Stockwerkeigentümers zurückzuführen ist.
Vorliegend war der Aufbau der Terrasse mangelhaft (falsche Schutzschicht). Da es sich beim Terrassenaufbau um einen gemeinschaftlichen Teil handelt, der eine wichtige Rolle für das Stockwerkeigentum spielt, ist die in Ziffer 15.1 des Reglements vorgesehene Bestimmung nicht durchsetzbar. Vielmehr hat für solche Unterhalts- und Reparaturkosten die Gemeinschaft aufzukommen. Sie kann eine grundsätzliche Überwälzung dieser Kosten auf einzelne Stockwerkeigentümer nicht gültig vereinbaren. Familie Müller kann deshalb von der Stockwerkeigentümergemeinschaft verlangen, dass sie sich an den Reparaturkosten des Dachaufbaus beteiligt.
Anders fällt die rechtliche Analyse hingegen für die exklusiven Bodenplatten von Herrn und Frau Müller aus: Da es sich bei den Bodenplatten nicht um einen gemeinschaftlichen Teil handelt, der eine zwingende Rolle für das Stockwerkeigentum spielt, konnte das Reglement vom Grundsatz abweichen und die Kosten des Unterhalts dem entsprechenden Stockwerkeigentümer überbinden.
Vor diesem Hintergrund steht fest, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft zwar für die Reparaturkosten des Terrassenaufbaus aufzukommen hat. Familie Müller hingegen muss die Neuanschaffung der defekten Bodenplatten bezahlen.
Ziffer 15.2 des Reglements der Stockwerkeigentümer sieht bei der anteilsmässigen Kostentragung sämtlicher Stockwerkeigentümer eine Sonderklausel vor. Sollte ein Stockwerkeigentümer die Mehrkosten der Gemeinschaft schuldhaft verursacht haben, hat er für die Mehrkosten persönlich einzustehen.
Im Fall von Familie Müller hat – gemäss Experte – eine auf ihrer Terrasse eingesetzte Pflanze die relevante Schutzschicht beschädigt, was in der Folge zum Wasserschaden führte.
Der beauftragte Experte stellte allerdings zusätzlich fest, dass die ursprünglich eingesetzte Schutzschicht falsch ausgewählt wurde, weshalb erst eine Perforation der Schutzschicht durch die Wurzel der Pflanze erfolgen konnte. Ein Verschulden von Herrn und Frau Müller ist demzufolge schwierig nachzuweisen. Dies auch deshalb, weil das Reglement Pflanzen auf der Terrasse ausdrücklich erlaubt.
Hätte die Familie Müller auf der Terrasse hingegen einen grossen, im Boden verankerten Sonnenschirm installiert, welcher für die defekte Schutzschicht verantwortlich gewesen wäre, wäre die Verschuldensfrage und damit die Übernahme der Kosten allenfalls anders zu beurteilen.
